On assiste depuis cet été à une crise qui touche les principales places financières. Il s’agit, en effet, de la crise des crédits hypothécaires dits « Subprimes » survenus aux Etats-Unis avec un effet de boule de neige qui traverse le secteur bancaire créant au passage des dégâts collatéraux se mesurant en milliard d’€ et des faillites personnelles des ménages bénéficiant de ce type crédit.
Qu’est ce qu’un « Subprime » ? Comment ce business a-t-il été développé ? Quels sont les facteurs qui ont généré la crise ? et quelles étaient les conséquences sur le marché ?
Initialement, le « Subprime » a été mis en place afin de lutter contre la discrimination des communautés ethniques afin de favoriser leur accès au crédit. En 1998, 54% des noirs américains ont vu leur demande de crédit refusé contre 27% en 2004.
Ce type de crédit hypothécaire consiste (les détails techniques ne seront pas exposés dans cet article) essentiellement à accorder un crédit à des ménages ayant de revenus faibles ou inexistants et se caractérise par l’absence de tout justificatif de ressources tel que le contrat de travail, feuille de paie...Le principe est simple « no income, no document ».
Le « Subprime » est un prêt à taux variable avec un taux préférentiel fixe pendant une durée déterminée (1 à 3 ans).
Le marché des « Subprimes » a connu un développement spectaculaire. En effet, 23% des prêts en 2006 sont des subprimes contre seulement 9% en 2003. Par ailleurs, la production annuelle des Subprime a été multipliée par 6 entre 2000 et 2006.Plusieurs raisons peuvent expliquer cette croissance mais le fait générateur reste l’explosion des prix des biens immobiliers : +170% entre 200 et 2006.
Cela a ouvert le terrain aux courtiers et les Mortgage campanies pour mener une politique agressive de communication auprès de nombreux foyers en leur expliquant qu’avec l’augmentation du prix de leur immobilier, ils dégageront des plus values importantes à la revente ce qui leur permettra d’obtenir du Cash pour rembourser les mensualités élevées.
L’argumentaire déployé trouve échos chez les ménages et ces derniers pensent enfin réaliser leur rêve d’accès à la propriété.
L’engouement des investisseurs (Banques, Hedge funds, Fonds…) pour réaliser des rendements élevés a joué aussi un rôle déterminant dans la croissance du marché. Le passage à un taux révisable très élevé après une période préférentielle de taux fixe génère des liquidités très importantes aux dits investisseurs.
Néanmoins la croissance du marché des prêts hypothécaires n’est pas sans limite. Les dérives des intentions spéculatives, le retournement de la bulle immobilière jumelé au début des périodes de « Reset » ont annoncé les imperfections du système des crédits hypothécaires.
Le développement du marché a entraîné une concurrence ardue entre les originateurs notamment les courtiers dont la profession n’est pas réglementée aux US. Ils deviennent moins sélectifs sur la qualité des demandeurs d’emprunt et ils vont même plus loin en établissant de fausses déclarations sur l’identité des emprunteurs pour s’assurer que les crédits vont bien été accordés.
Le but étant d’instruire le plus de dossier possible car ils sont commissionnés sur le nombre de crédits accordés. En outre, le commissionnement est proportionnel au taux d’intérêt. Plus l’emprunteur est de mauvaise qualité plus le taux est élevé.
L’ampleur de la crise n’a pas laissé les banques centrales (BCE, FED) indifférentes. Les liquidités injectées pour soutenir les places financières ont dépassé celle injectées au lendemain du 11 Septembre 2001.
Ainsi, le phénomène des « Subprimes » montre hélas les limites de la recherche de rentabilité à tout prix des investisseurs avec des effets néfastes sur des ménages qui voient leur rêve partir en fumée et se retrouvent dans la rue faute de quoi rembourser leur échéance.
Anas Tazi
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